Adquirir una vivienda es una de las decisiones más importantes de tu vida. Pero, ¿te atreverías a comprar un piso a un fondo de inversión? Aunque pueda sonar intimidante, esta práctica se ha vuelto cada vez más común en España.
¿Estás preparado para conocer la verdad? Aquí te desvelamos todo lo que no te cuentan sobre comprar pisos a fondos buitre, uy digo fondos de inversión 😶🌫️
¿Por qué los Fondos de Inversión tienen tantos pisos?
Remontémonos al principio, después de la crisis económica de 2008, los bancos en España se encontraron con una avalancha de inmuebles procedentes de hipotecas impagadas. Estos activos, conocidos como NPL (Non-Performing Loans) y REO (Real Estate Owned), se convirtieron en una carga enorme.
Para gestionar estos activos, surgieron los “servicers”, empresas que los administran para permitir a los bancos centrarse en su negocio principal: dar créditos.
¿Pero adivina qué? Los fondos de inversión olieron la oportunidad y se lanzaron al mercado, adquiriendo grandes carteras de estos activos. De hecho, entre 2015 y 2019, la inversión inmobiliaria de estos fondos en España se disparó, pasando de 349,5 millones a 7.196,5 millones de euros.
¿Por qué compran inmuebles los Fondos de Inversión?
Fácil. Ganar dinero ¿pero cómo? Los fondos de inversión que adquieren inmuebles tienen dos objetivos muy claros: vender y alquilar.
- Para la venta: Colaboran con los servicers que gestionan estos activos y los comercializan en portales inmobiliarios.
- Para el alquiler: Muchos fondos utilizan las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) para maximizar la rentabilidad de estos inmuebles.
Qué Fondos de Inversión tienen inmuebles
La compra de un inmueble gestionado por un fondo de inversión se realiza, en la mayoría de los casos, a través de un servicer inmobiliario. Estos son algunos de los servicers más destacados en España y los fondos que los respaldan:
- Aliseda Inmobiliaria: Copropiedad del fondo Blackstone y Banco Santander, maneja más de 5.000 activos en todo el país.
- Altamira Inmobiliaria: Vinculada al Grupo Santander y al fondo estadounidense Fortress, gestiona una amplia cartera de activos, incluidos los de Sareb.
- Anticipa Real Estate: Filial del fondo Blackstone, especializada en la gestión de activos inmobiliarios y préstamos hipotecarios.
- Servihabitat: Gestionada por el fondo estadounidense Lone Star, con una minoría perteneciente a CaixaBank.
- Haya Real Estate: Otro servicer bajo el control del fondo estadounidense Cerberus, gestiona inmuebles de diversas entidades financieras españolas.
- Solvia: Originalmente del Banco Sabadell, ahora pertenece al fondo Intrum.
Estos servicers actúan como intermediarios, facilitando la compra de inmuebles que, en muchos casos, pertenecen a estos gigantes financieros.
Riesgos de comprar un piso a un Fondo Buitre (Fondo de inversión)
Comprar un piso a un fondo de inversión puede parecer una oportunidad irresistible debido a los precios atractivos que suelen ofrecer. Pero cuidado, no todo lo que brilla es oro:
- Falta de Transparencia: En muchos casos, los compradores se encuentran con procesos poco claros. Algunos pisos están sujetos a periodos de “transparencia”, donde varios compradores pueden presentar ofertas. Esto genera una subasta encubierta, donde el inmueble se vende al mejor postor, lejos del precio inicial ofertado.
- Subastas Ocultas: Aunque los precios pueden parecer tentadores, si hay varios interesados, el proceso puede convertirse en una subasta. ¿Quién gana? Quien tenga el mayor poder adquisitivo. Esto puede resultar frustrante si no estabas preparado para competir en un terreno tan agresivo.
- Estado del Inmueble: Los inmuebles gestionados por fondos de inversión pueden haber pasado por varias manos, y es posible que el mantenimiento no haya sido el mejor. Inspeccionar a fondo la propiedad y obtener asesoramiento legal es crucial antes de comprometerse a una compra.
Fondos de Inversión, ¿Salvadores o “Fondos Buitre”?
La compra de inmuebles a fondos de inversión es un tema que genera opiniones divididas.
Por un lado, están quienes ven a estos fondos como salvadores que aportan liquidez al mercado inmobiliario, estabilizando precios y ofreciendo oportunidades de compra. Pero, por otro lado, hay quienes los consideran “fondos buitre”, acusándolos de aprovecharse de la crisis para acaparar inmuebles a precios bajos, solo para revenderlos o alquilarlos a precios significativamente más altos. ¿Tú qué opinas?
Ventajas y desventajas de comprar casas a Fondos de Inversión
Por si no quieres leer mucho te dejamos resumido todo lo bueno y malo de comprar pisos a fondos de inversión
| Aspecto | Ventajas | Desventajas |
|---|---|---|
| Precios Atractivos | Ofrecen precios competitivos, por debajo del valor de mercado en algunos casos. | Los precios bajos pueden atraer a múltiples compradores, generando una subasta oculta. |
| Variedad de Opciones | Gran disponibilidad de inmuebles en distintas zonas y condiciones. | La variedad puede incluir inmuebles en mal estado o con problemas legales. |
| Oportunidad de Inversión | Posibilidad de obtener una buena rentabilidad a medio y largo plazo. | La revalorización del inmueble puede ser menor de lo esperado si el mercado se enfría. |
| Proceso Estandarizado | La compra suele seguir un proceso bien estructurado y regulado. | A veces, la burocracia y los procedimientos pueden ser lentos y frustrantes. |
| Soporte de Servicers | Los servicers facilitan la compra, gestionando la propiedad y ayudando al comprador. | Los servicers actúan como intermediarios, lo que puede añadir complejidad y costos adicionales. |
| Acceso a Financiación | Algunos fondos ofrecen condiciones de financiación competitivas. | La financiación puede ser limitada o sujeta a condiciones muy estrictas. |
| Periodos de Transparencia | En teoría, aseguran que todos los compradores tengan la misma oportunidad. | En la práctica, estos periodos pueden convertirse en subastas donde solo el mejor postor gana. |
| Propiedades Diversas | Incluyen viviendas, locales comerciales, oficinas, etc., con diferentes usos potenciales. | Algunas propiedades pueden requerir renovaciones costosas o tener cargas fiscales ocultas. |
| Flexibilidad de Alquiler | Los fondos suelen ofrecer opciones de alquiler que pueden generar ingresos constantes. | Alquilar puede ser menos rentable de lo esperado si hay saturación en el mercado de arrendamientos. |
| Reputación del Fondo | Fondos grandes y reconocidos pueden dar mayor seguridad en la transacción. | Fondos menos conocidos pueden tener prácticas más arriesgadas o poco transparentes. |
¿Es Seguro Comprar a un Fondo de Inversión?
Al final del día, comprar un piso a un fondo de inversión puede ser una buena oportunidad, pero es esencial estar bien informado y actuar con cautela. Investiga a fondo el servicer involucrado, comprende los términos de la compra y asegúrate de que el precio refleje el valor real del inmueble.
¿Qué piensas sobre la compra de inmuebles a fondos de inversión? ¿Has tenido alguna experiencia positiva o negativa? Nos encantaría conocer tu historia. ¡Déjanos un comentario y comparte este artículo en tus redes sociales para continuar el debate!
